Uno de los aspectos del Impuesto sobre el Valor Añadido que más dudas genera es el tipo impositivo al que tributan ciertas operaciones.

Existen algunos supuestos en los que se permite aplicar un tipo reducido de IVA cuando se factura por obras en vivienda.

En la ley del IVA podemos diferencias dos tipos de obras: obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación.


Obras de rehabilitación.

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación, deberán cumplirse dos requisitos:

1º) Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas (como la instalación de ascensores y elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados)  o conexas a las de rehabilitación (bajo determinadas condiciones, trabajos de albañilería, fontanería, carpintería, mejora y adecuación de cerramientos, etc.).

2º) Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Obras de renovación y reparación de viviendas para uso particular

Cuando un proyecto de obras no cumpla estas características y por tanto no pueda calificarse como de rehabilitación, tendrá la consideración de obras de renovación y reparación, ya sean obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc, sin que se incluya el servicio de mantenimiento de instalaciones al no considerarse ejecuciones de obras.

Un proyecto de obras puede calificarse como de renovación o reparación cuando se cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que las ejecuciones de obra de renovación y reparación se realicen en edificios o partes de los mismos, destinados a viviendas.
  2. Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. Además, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
  3. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
  4. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.

La Ley del IVA permite que tributen al tipo reducido del 10% en los supuestos mencionados de obras de rehabilitación, análogas o conexas en edificaciones y de obras de renovación y reparación de viviendas de uso particular.

De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como debe suceder en obras de rehabilitación y reforma de locales comerciales o de edificios de oficinas. Hay algunas pequeñas excepciones donde puede aplicarse el tipo reducido del 10% como las residencias de ancianos -que tienen el tratamiento de viviendas-, pero de manera general en las reformas de locales y oficinas debe aplicarse el tipo general del 21%.

No obstante, las ejecuciones de obra realizadas por subcontratistas para otros subcontratistas que a su vez contraten con el promotor tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 21%.

El tipo impositivo aplicable a la entrega de materiales directamente de los proveedores al promotor de la vivienda, tributará al tipo general del 21%.

Por último, en todo caso, tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo general del 21% los servicios profesionales para la elaboración del proyecto de obra, servicios de arquitecto, aparejador, coordinación de seguridad y salud y “project manager” (CV V2050-16)