Mediante la Ley 7/2012, de 29 de octubre, se ha introducido un nuevo tratamiento fiscal del IVA que afecta a la ejecución de obras inmobiliarias. Dicha modificación afecta a la inversión del sujeto pasivo, de manera que el destinatario de las ejecuciones de obras siguientes, será quien deba auto repercutirse e ingresar el IVA.

Resultará de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo cuando se reúnan los siguientes requisitos:

  1. El destinatario de las operaciones debe actuar con la condición de empresario o profesional.
  2. Las operaciones realizadas deben tener por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
  3. Las operaciones realizadas deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, incluida la cesión de personal necesario para su realización.
  4. Tales operaciones deben ser consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el o los contratistas principales, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados. La inversión del sujeto pasivo también se producirá, en los casos de ejecuciones de obra y cesiones de personal efectuadas para el contratista principal u otros subcontratistas, cuando las mismas sean consecuencia o traigan causa en un contrato principal, que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

La inversión del sujeto pasivo no es más que la excepción a la regla general del IVA, convirtiéndose el comprador en sujeto pasivo del IVA y soportando, por tanto, la obligación de ingresar dicho IVA mediante una figura conocida como “auto-repercusión”.

Al producirse la inversión del sujeto pasivo, el contratista emitirá la factura sin IVA la promotor, en la que deberá constar la siguiente leyenda: “Operación sujeta a Inversión del Sujeto Pasivo: Art. 84 Uno, 2º f)”.

Cuando se aplica el supuesto de inversión del sujeto pasivo, quien deberá ingresar el IVA será:

  • En los casos de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista, el promotor.
  • En los casos de contratos formalizados entre contratista principal y subcontratista, el contratista principal.

El promotor o contratista principal, tendrá que auto-repercutirse el IVA, es decir, el IVA auto repercutido se ingresa y se deduce (en el caso de tener derecho a deducción) en la declaración liquidación periódica de IVA.

Para intentar aclarar el modo de facturación según la nueva Ley, adjuntamos esquema de facturación: 

ESQUEMA Nº 1 (si promotor es empresario)

ESQUEMA Nº 2 (si promotor NO es empresario)